小規模不動産特定共同事業

「不動産特定共同事業」とは?
多数の投資家から資金を集めて不動産投資を行い、収益を分配する事業です。「ファンド」や「小口化商品」とも言われます。
投資家保護の観点から、「投資家から資金を募って投資を行う事業者」には厳しい規制が課せられており、たとえば、株式等に投資する事業は「金融商品取引業(投資運用業)」、不動産に投資する事業は「不動産特定共同事業」の許可・登録を受けた事業者しか行うことが出来ません。

”小規模”不動産特定共同事業とは?
規制緩和の観点で2017年から始まった新しい制度です。全国でもまだ29社しか登録されておりません(2021年5月末現在)。
当社は、東京都で7番目の登録会社となります。「小規模」には、以下のような特徴があります。

・1人の個人投資家から預かることが出来る出資額は100万円が上限となります。
(上場企業等の特例投資家の場合は制限ありません)
・当社が投資家から預かる資金総額は1億円が上限となります。
・資本金基準は1000万円以上(従来は資本金1億円以上)。

「当社」の不動産特定共同事業の特徴とは?
1対象物件は事前に開示されます

投資案件の不動産は、投資家の投資判断に必要な情報として開示されます。投資家が投資した後に、当社の判断で勝手に不動産の追加取得が行われることはありません。

2優先劣後構造を採用

投資案件には当社が劣後出資を行います。当社以外の投資家には、優先配当の予定利回りを優先して確保する一方、仮に投資案件に損失が生じた場合、投資家に損失が生じる前に当社が損失を負担します。

3レバレッジは効かせません

不動産投資に際して、借入を組み合わせることで資金運用効率を高める運用手法(レバレッジ)が採用されることもありますが、この場合、一方で投資に対するリスクも高まります。当社の投資案件では、借入を行わないことで安定的な運用を行います。

4クラウドファンディングではありません

現時点では小規模で行っているため、大変申し訳ございませんが、費用対効果の観点から、対面でのやりとりが出来る投資家を前提としております。(その代わり、「投資枠が数分であっという間に一杯になってしまい、投資が出来なかった」というような事態は生じないものと考えられます。)

「どんな物件」に投資するの?

現時点では「小型で利回りが出せる物件」を想定しているため、金融機関が融資には積極的には取り組まないであろう、建築時期の古い物件や郊外物件への投資案件を検討しております。また、潜在的な収益性の高い物件をご紹介いただいた方と共同で事業を行い、収益を分配する”共同投資案件”も検討しております。

「REIT」との違いは?

REIT(不動産投資信託)は、取引所に上場し大規模な物件が複数組み入れられておりますが、運用者の判断で物件の組み替えが行われ、また、レバレッジを効かせることで利回りを上げています。手軽に売買可能な点で換金性に優れている一方で、投資証券は日々値動きすることになります。

「ソーシャルレンディング」との違いは?

ソーシャルレンディング(貸付型クラウドファンディング)は、投資家から集めた資金を会社に貸し付ける形で運用を行うものです。不動産特定共同企業では、対象不動産を開示して投資家の募集を行いますが、ソーシャルレンディングは、借主や担保不動産の情報公開が限定的なため、投資家は、投資対象について限られた情報で投資判断を行うことになります。

投資の流れ
1.メルマガ会員登録
本サイトにて、メールアドレスを登録いただければ、具体的な募集案件が生じた際、弊社よりメールにて案件概要をご連絡申し上げます。
2.資料のご請求
募集案件の都度開設する専用サイトにて案件概要をご確認いただき、投資にご興味がある場合、別途、資料請求を行っていただきます。
なお、資料は郵送により行います。

3.申込希望
詳細資料に含まれている申込希望書類、及び、本人確認書類、取引時確認書類等を送付いただきます。
  ※当社判断により、お申し込みをいただいても必ずしもご契約できない場合がありますので予めご了承ください。
4.ご契約のお手続
対面にてご契約をいただきます(基本的には弊社にて行います)。
5.出資金のお振込み
ご契約時にご説明をさせていただきます。指定口座へお振込みをいただきます。

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投資に際してのリスク情報

本サイトは、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘を意図するものではなく、投資商品に関する費用等の負担やリスクを全て特定・示唆するものでもありません。実際の投資の判断にあたっては、不動産特定共同事業契約の成立前の交付書面等を熟読され、十分に内容をご理解された上で、自らの判断で行っていただくようよろしくお願いいたします。
なお、当社が行う不動産特定共同事業の契約の種別は、不動産特定共同事業法第2条第3項第2号及び同法第2条第6項第1号に掲げる「小規模不動産特定共同事業契約(民法上の匿名組合契約)」であり、当社が営業者、投資家の皆様が出資者となります。

(1) 「価格変動リスク」
・出資金の返還の保証がないリスク
匿名組合は預金等と異なり、出資金全部又は一部の返還保証はされておりません。また、本契約に基づく出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資者保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。
・分配金の保証がないリスク
営業者は、出資者に対して本契約の定めに基づき金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されておりません。
・不動産市況等の変動リスク
経済環境や不動産需給環境の変化、不動産市況や家賃市況の変動により、対象不動産の市場価値が下落した場合、予定通りの時期に対象不動産を売却できなくなったり、元本割れが生じたり、想定利回りを下回る可能性がございます。また当初の計画に比べ、売却収入、賃貸収入の減少や修繕諸費用の増加により、出資者への分配金が予想分配率に比べ減少する場合があります。
(2) 「信用リスク」
・営業者の信用リスク
営業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本契約は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理と異なり、営業者が破綻等した場合には、保全されないので、出資金全額が返還されないおそれがあります。
・取引先の信用リスク
対象不動産の賃借人、転借人、賃貸管理会社、修繕工事会社は、その信用状況の悪化により入金がなされない、または役務の提供が完了しないことを通じ、計画の遅延や損害を被ることがあります。また、営業者が預金口座を開設する取引先金融機関が破綻した場合においても、損害を被ることがあります。
(3) その他のリスク
・税制・規制変更によるリスク
営業者または出資者に関する税制またはその解釈が変更された場合や、不動産、不動産特定共同事業、匿名組合に関する税制またはその解釈が変更された場合、租税負担が増大する恐れがあります。また、対象不動産や不動産特定共同事業に関連する法制度が制定、改正された場合、それにより当初予定した事業が遂行出来ず、あるいは費用負担が増大することにより、損失を被ることがあります。
・天災地異、瑕疵、環境リスク
火災、地震、暴風雨、洪水、雷、戦争、暴動、テロ等により対象不動産が滅失、毀損又は劣化した場合、不動産の価格が下落し損失を被ることがあります。また、対象不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、取得時の精査段階では判明しなかった欠陥、瑕疵等が取得後に判明する可能性もあります。そのような場合には、営業者の判断により予定外の追加的措置、費用を負担することになり、損失を被ることがあります。
・所有者責任に関するリスク
対象不動産の瑕疵を原因として、第三者の生命、身体又は財産等が侵害された場合には、損害賠償義務が発生し、営業者が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています(民法第717条)。対象不動産を所有することにより第三者に損害が生じた場合には、最終的に損失を被ることがあります。
・匿名組合契約の解除・譲渡制限に関するリスク
本契約の解除はクーリングオフ期間及び、やむを得ない事由が生じた場合を除いて認められておりません。また、組合員たる地位の第三者への譲渡に際しては、小規模不動産共同投資事業であることから譲受人についても出資合計額の上限規制(100万円)が適用され、営業者の裁量により譲渡の可否を判断することから、譲渡が行えない場合があります。
・匿名組合の契約の終了に関するリスク
本契約は、対象不動産全部の売却処分の終了、営業者の倒産等が生じた場合には、契約期間の満了前に終了します。期間内終了が発生した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける投資機会を、喪失することとなります。また、不動産市況他の状況次第では、営業者の判断により、当初想定運用期間を延長する可能性があります。

小規模不動産特定共同事業 東京都知事(1)第7号
ライジング・フォース株式会社
代表取締役社長 河西正人

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